解放区：高能级文旅赋能高质量发展
石头路、石头墙、石头房……随着“山的礼物·猫岔乡野度假民宿”项目的实施，猫岔村这个被写进市第十二次党代会报告的小山村全面开启涅槃重生之旅；从山上极目远眺，街心游园散布城市，天河公园依稀可见，期待中的“诗和远方”近在咫尺，解放区“观光在景区、消费在城区、休闲在乡村”的高能级文旅发展模式正赋能城市转型提升。
高能级文旅，何以彰显高？何以度量能级？
解放区响亮给出答案：高水平、高颜值、高质量！能量强、影响大、领军作用突出！
一直以来，解放区承载着百年焦作的城市记忆。焦作的城市发展日志清晰记载，解放区诞生了中国第一所矿业高等学府以及河南省第一条铁路、第一座电厂、第一条商业街区……高大的烟囱、陈旧的厂房，至今让人联想到城市的过往。
近年来，随着全省“百城提质”的推进和焦作市“百企退城”的实施，解放区转型发展迫在眉睫，进而抓住全域旅游创建契机，全域规划，全域推进，走出了一条转型、创新、领航的探索之路。在转型发展的大篇章中，解放区坚持绿水青山就是金山银山，突出绿色主题、绿色基调，使自然景观、人文景观、历史景观、都市景观都有效融合成全域景色。该区先后投入4.325亿元实施北山生态环境治理、黑臭水体污染治理、口袋公园、门头招牌和老旧小区改造等旅游环境综合整治工程。
近3年，北部山区累计植树近70万株、绿化面积近万亩，建成了南太行花海、南太行国家登山健身步道、矿山生态公园等近郊旅游网红打卡地。目前，该区拥有2处AAAA级景区、1处AAA级景区、6个社会旅游访问点、4处红色访问点、14处近代工业遗址、5条特色历史文化街区以及省级南太行森林公园。如今的北部山区绿意盎然，成为焦作市旅游集散、短途休闲、影视文化、城市运动的“后花园”。围绕“吃、住、行、游、购、娱”六大要素，解放区建成三维戴斯酒店、月季花园酒店、艳阳天商务酒店等一大批特色主题饭店，以及大杨树美食街、小蜗牛美食夜市、焦作印象大舞台小吃街等3000多家餐饮门店，拥有众多影剧院、酒吧、歌厅等常态化娱乐活动场所，为文旅融合、城市转型注入强大动力。
以高能级文旅为引领，解放区突出“项目为王”导向，对中心城区工业企业搬迁改造，大力发展文旅融合的都市现代服务业项目。
通过“闪展腾挪”“腾笼换鸟”等一系列举措，解放区以工业创意文化引领都市休闲旅游，谋划建设了地理信息、融媒体文化科技、人力资源、5G、建筑科技、数字经济等产业园区，引流游客、创客进入城市集聚，创造了老工业城区经济转型发展的成功范例。
在解放区的高能级文旅版图中，“百亿集群”文旅产业呼之欲出：依托百年电厂工业旧址，打造集研学、演艺、科技文旅、休闲于一体的城市夜游经济综合体；依托英国福公司采煤矿业遗址的神华重机，投资20亿元建设焦作·百年矿业遗址公园，打造焦作旅游必看的城市工业历史文化新名片；投资5亿元建设焦作·国际首创高塔实景演出、投资5亿元建设虚拟世界文旅欢乐园、投资3.5亿元建设焦作双塔研学探索中心，全力打造一批城市工业历史文化新名片。
高能级文旅如高质量发展的神来之笔，为解放区城市转型升级提供了强大动能。
总监制：李旭华
监 制：杨文旗
主 编：王晨光 统 筹：王 鹏 梁易凝
责 编： 赵晓晓校 审：王盈燕 丰舒潍
编 辑：郑小超
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全力打造城市工业历史文化新名片
限价格局⑧ | 洋湖垸限价稳居长沙第一梯队，高能级湿地公园加持下改善产品领市场 能级
洋湖垸，长沙生态宜居片区的典范。近年来，随着板块内部产业的完善、商业集聚、配套逐步落地，洋湖垸片区价值逐步凸显。自2018年洋湖推出首宗限价地起，板块土地限价天花板一路上涨，稳居长沙各板块限价第一梯队，片区价值受到市场认可。
01
板块限价连年刷新，稳居长沙第一梯队
踞长沙西南，洋湖垸由湘江、靳江河、南三环围合而成，板块生态优势得天独厚。以湿地公园的开发为序章，洋湖垸于2009年启动建设， 2015年湘江新区获批，洋湖垸迎来发展新机遇。
2018年，洋湖板块首次限价9998元/平米，四年期间，洋湖垸板块限价涨幅超四成，2021年板块限价达14200元/平米。板块目前最高限价高于周边的天心中心板块、大王山板块及省府板块，位于长沙板块限价第一梯队。
02
洋湖垸板块优先发展的经济带，当前商业、学校、地铁等各类基建配套完善，叠加生态湿地公园、沿江板块属性等资源的稀缺性及配套的高能级表现，南部居住片区的居住价值高涨。
“城市副中心”的板块定位之下，片区当前配套丰富。洋湖垸南部居住组团是长沙市内少见的各类资源高能齐全的纯居住板块，且住宅地块已经出让到接近尾声的阶段，板块限价逐年上涨，目前已突破一万四。
03
土地利润空间放开下改善产品领市场
板块流速中上占位
从历年出让限价地的楼地价差涨幅来看，洋湖垸板块限价地的利润空间整体呈逐年上涨趋势。随着板块价值提升，限价地块利润空间逐步放开。
利润空间允许和支持下，板块资源吸引房企打造更为丰富的住宅产品——从前期的高层住宅到洋房、大平层产品，洋湖垸板块内各大中高端项目陆续落位。
产品业态更为多元化的基础上，户型面积段来看则表现为逐年扩大。2019年以前，市场项目面积主要以140㎡以内的纯刚需住宅为主。洋湖垸限价地入市以后，限价地块多打造大平层、洋房等改善型产品。
洋湖垸市场项目业态演进情况
目前，洋湖垸板块已入市且在售的限价项目共9个，产品多以精装交付为主。项目打造内部品质装修，主推大面积阔绰户型，产品定位高端，引领市场。
产品流速来看，板块月均流速在4.97万方/月左右，位于全市中上水平。洋湖垸虽在配套能级上占有优势，但由于板块项目整体成交均价较高——与梅溪湖一期、天心中心等板块处于同一梯队，2021年板块商品住宅均价达15567元/平米，高价影响项目去化，洋湖垸产品流速不及梅溪湖一期等板块。
04
板块整体高能高险
待开发片区机会与风险并存
CRIC栅格地图洋湖垸板块能级潜力分布图
根据CRIC栅格地图，以1*1公里栅格将大量行业及非行业数据落位，将板块能级进行划分，可以看到由于板块内部配套丰富且各类资源聚集，洋湖垸整体能级较高。
目前洋湖垸土地开发已进入中后期，板块整体处于高风险等级，待开发区域只剩板块西南小部分地块。栅格潜力评估来看，待开发地区风险评估较高。
一方面从地块区位条件来看，待开发土地位置较偏僻，远离洋湖发展成熟地带，资源缺乏，且靠近绕城高速存在一定噪音及灰尘影响；另一方面受配套影响，待开发区域周边学校、医疗、 地铁轨交系统等缺乏，无法享受板块发达片区高能级配套。 未来房企拿地进驻，还需综合考虑地块素质与风险，注意规避不利因素。
洋湖垸板块在良好的政府规划下建设，各片区功能定位明确。南部片区承担板块居住功能，涉宅地块多集中于此。随着洋湖的商业发展，配套兑现，板块限价一路扶摇直上，稳居长沙各板块限价第一梯队。目前洋湖垸开发已进入中后期，土地资源趋紧，房企拿地还需综合考虑土地素质与地块风险。
来源：克而瑞湖南
撰写：高雅杰
审核：蔡嫣
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