限价格局⑧ | 洋湖垸限价稳居长沙第一梯队,高能级湿地公园加持下改善产品领市场

洋湖垸,长沙生态宜居片区的典范。近年来,随着板块内部产业的完善、商业集聚、配套逐步落地,洋湖垸片区价值逐步凸显。自2018年洋湖推出首宗限价地起,板块土地限价天花板一路上涨,稳居长沙各板块限价第一梯队,片区价值受到市场认可。

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板块限价连年刷新,稳居长沙第一梯队

踞长沙西南,洋湖垸由湘江、靳江河、南三环围合而成,板块生态优势得天独厚。以湿地公园的开发为序章,洋湖垸于2009年启动建设, 2015年湘江新区获批,洋湖垸迎来发展新机遇。

2018年,洋湖板块首次限价9998元/平米,四年期间,洋湖垸板块限价涨幅超四成,2021年板块限价达14200元/平米。板块目前最高限价高于周边的天心中心板块、大王山板块及省府板块,位于长沙板块限价第一梯队。

02

南部片区各类资源高能齐全,限价地集聚

洋湖垸板块优先发展的经济带,当前商业、学校、地铁等各类基建配套完善,叠加生态湿地公园、沿江板块属性等资源的稀缺性及配套的高能级表现,南部居住片区的居住价值高涨。

“城市副中心”的板块定位之下,片区当前配套丰富。洋湖垸南部居住组团是长沙市内少见的各类资源高能齐全的纯居住板块,且住宅地块已经出让到接近尾声的阶段,板块限价逐年上涨,目前已突破一万四。

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土地利润空间放开下改善产品领市场

板块流速中上占位

从历年出让限价地的楼地价差涨幅来看,洋湖垸板块限价地的利润空间整体呈逐年上涨趋势。随着板块价值提升,限价地块利润空间逐步放开。

利润空间允许和支持下,板块资源吸引房企打造更为丰富的住宅产品——从前期的高层住宅到洋房、大平层产品,洋湖垸板块内各大中高端项目陆续落位。

产品业态更为多元化的基础上,户型面积段来看则表现为逐年扩大。2019年以前,市场项目面积主要以140㎡以内的纯刚需住宅为主。洋湖垸限价地入市以后,限价地块多打造大平层、洋房等改善型产品。

洋湖垸市场项目业态演进情况

目前,洋湖垸板块已入市且在售的限价项目共9个,产品多以精装交付为主。项目打造内部品质装修,主推大面积阔绰户型,产品定位高端,引领市场。

产品流速来看,板块月均流速在4.97万方/月左右,位于全市中上水平。洋湖垸虽在配套能级上占有优势,但由于板块项目整体成交均价较高——与梅溪湖一期、天心中心等板块处于同一梯队,2021年板块商品住宅均价达15567元/平米,高价影响项目去化,洋湖垸产品流速不及梅溪湖一期等板块。

04

板块整体高能高险

待开发片区机会与风险并存

CRIC栅格地图洋湖垸板块能级潜力分布图

根据CRIC栅格地图,以1*1公里栅格将大量行业及非行业数据落位,将板块能级进行划分,可以看到由于板块内部配套丰富且各类资源聚集,洋湖垸整体能级较高。

目前洋湖垸土地开发已进入中后期,板块整体处于高风险等级,待开发区域只剩板块西南小部分地块。栅格潜力评估来看,待开发地区风险评估较高。

一方面从地块区位条件来看,待开发土地位置较偏僻,远离洋湖发展成熟地带,资源缺乏,且靠近绕城高速存在一定噪音及灰尘影响;另一方面受配套影响,待开发区域周边学校、医疗、 地铁轨交系统等缺乏,无法享受板块发达片区高能级配套。 未来房企拿地进驻,还需综合考虑地块素质与风险,注意规避不利因素。

洋湖垸板块在良好的政府规划下建设,各片区功能定位明确。南部片区承担板块居住功能,涉宅地块多集中于此。随着洋湖的商业发展,配套兑现,板块限价一路扶摇直上,稳居长沙各板块限价第一梯队。目前洋湖垸开发已进入中后期,土地资源趋紧,房企拿地还需综合考虑土地素质与地块风险。

来源:克而瑞湖南

撰写:高雅杰

审核:蔡嫣

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