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南京版“六本木”:新街口东北象限逆袭要开始了?

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沉寂许久的“宇宙中心”新街口，本月终于有了新的大动作。

近日，南京市规划和自然资源局官网公示了新街口东北象限城市设计及控制性详规。首次提出将全力打造南京乃至长三角最具特色的CBD核心区。

毫无疑问，这是一场巨大的城市更新运动。新街口商圈即将再次以令人惊艳的“C位”姿态，捍卫主城中心的王者地位，重新回到900万南京人的视线中。

新街口东北象限（青石街-忠林坊地块）更新计划的出台，背后也意味着：继新街口西南象限（铁管巷地块）、东南象限（新华社地块）之后，“中华第一商圈”核心区最后一片可供大规模城市更新的“遗漏区”在拖延搁浅十多年之后，将迎来焕发新生的时刻。

有道是：忆往事，富顿败走忠林坊，不胜唏嘘。看今朝，德基重塑青石街，何时兑现？

但无论如何，新街口东北象限开发计划时隔多年重新落地，都将是一个让人欣喜的消息。它意味着主城中心区的价值将得到有力支撑，带动核心商圈周边的房地产升值。同时，由于区域业态规划多元，重点突出艺术购物中心、时尚街区打卡地与超高层甲写、奢华酒店、顶级服务式公寓等重资产交相辉映的“城市第一客厅”概念。

所以，将其对标为南京本土版的“六本木之丘”一点都不为过。或者，你可以理解为玄武区主导的，凭借一己之力打造的都会封面“第壹区”。

今天，房叔专门实地深入“南京版六本木”规划范围探访，带你一起直击新街口东北象限（含糖坊桥、忠林坊、青石街三个子街区）最新近况。意外获知相关进展的一手独家消息，特与各位分享、梳理新街口商圈“被人遗忘的黄金东北角”之前世今生。

（一）

提到新街口东北象限的涅槃重生，就不得不提到玄武区近年在南京的地位变化。

此前，就有资深业内学者指出：南京建城2500年，从东吴开始，到东晋、南唐，再到明朝、民国等朝代，中央政府始终都设在玄武区，堪称是“中国的白宫”。

但近十年来，随着南京城市化运动遍地开花，一个个新区不断出现。以玄武区、鼓楼区、秦淮区为代表的老城中心区逐渐显得老迈了。

一方面，河西CBD、江北核心区、南部新城等群雄并起，虎视眈眈地想要抢夺“宇宙中心”的地位。另一方面，以占据新街口商圈东北角的玄武区为例，却显得有些力不从心，昔日的光芒逐渐被建邺区、江北新区、江宁区等“供地大户”掩盖。

归根结底，是在土地财政掌握绝对话语权的今天，玄武区手里可以变现的土地极少。除了那个占地面积约7.16平方公里的“玄武新中心”（红山新城），玄武区能拿的出手的土地供应寥寥无几。尤其在老城区范围内，“老玄武”的能量更是捉襟见肘，愈发显得局促而萎缩了。

正因为目前能够变现的土地少得可怜，玄武区2018年的全区GDP只有814亿，在全南京12个区中仅仅排名第六，属于不折不扣的“中等生”。

值得一提的是，位于新街口核心区的德基广场2018年销售额突破100亿大关，继续稳坐南京商业“第一宝座”。也就是说，德基一家的营收业绩，竟然占据了整个玄武区GDP的八分之一。

在土地供应严重不足的前提下，这无疑是一个相当惊人的数字。并且意味着，玄武区只能继续走“螺狮壳里做道场”的路子，在寸土寸金的城市核心区挖掘更多价值，将商业楼宇经济优势进一步放大。

更何况，大多数人可能并不知道：以忠林坊、青石街为核心的新街口东北象限崛起，玄武区早在十四年前就努力计划过，甚至为此引入美国富顿集团进驻拿地。但可惜，因为涉及当时南京军区等单位搬迁问题。忠林坊开发计划最后“胎死腹中”，富顿撤资退地。

所以，我们也就不难理解：为什么由玄武区牵头并主导执行的新街口东北象限控制性详规赶在今年的“年中”节点前忙不迭地火速出炉。背后浮现出来的，是一个巨大的决心：南京的规划决策者终于要准备“重启”新街口东北角这块最难啃的骨头了。

南京版的“六本木之丘”，这一次真的能逆袭成功吗？

（二）

时间如白驹过隙，从2005年到2019年，已经沉睡了近15年的新街口东北象限（青石街-忠林坊地块）即将迎来苏醒。

今年6月初，随着一纸《新街口东北象限城市设计及控制性详规（玄武老城单元）》出台，我们惊喜地看到：一个几乎是完全“推倒重来”的青石街-忠林坊地块慢慢浮出水面。

毫无疑问，如果全部执行兑现到位，那么这将是一次非常彻底的城市更新。

至此，新街口核心区最后一片“脏乱差”区域有望被填平重建。仅从目前公开的多张效果图看，自德基一期入口（孙中山铜像广场）开始，一条震撼的“第五大道”将有望呈现出来。尤其是不少高规格城市设计的细节还是比较激动人心的。

1，可容纳上万人的“城市会客厅”

从上图可以看到，西起省文保单位交通银行南京分行旧址、东至原中央通讯社大楼旧址，北至长江贸易大厦、南京文化艺术中心，将围合成一个巨大的“都市客厅”。其中包括德基三期（含260米公寓塔楼）、四期（疑似超大型MALL）、原址保护的青村民国建筑群，以及置地广场南侧尚未挂牌的青石花苑300米摩天大楼地块。

请注意，如此高起点的“顶配”规划暗合着一个事实：传说中一直“拆不掉”的青石花苑，已经或正在被列入新街口旧改的动迁计划中。未来在该地块上，将兴建300米地标综合体。一旦该规划确认落地，这将是新街口地区第三座300米以上的摩天楼项目。

同时，忠林坊地块也疑似被德基四期“内定”。不过目前暂无官方消息释出。

插曲：由于忠林坊现为军用地块，房叔特地询问大院传达室：“近期小区有无接到搬迁计划？”对方给予明确回应：“不受地方管控，暂时没有得到任何迁出消息。”

看来，对于规划蓝图上的新街口东北象限“完全版”现身，即疑似德基四期地块的出让到建设完成，估计要耐心地再等个5-10年周期了。

2，在德基一二期与三期之间，打造一个1800平米的超大下沉广场

在城市商业核心区设置如此大型的下沉广场，这在全国也很少见。据悉，南京对标的是美国纽约洛克菲勒中心的下沉广场，将新街口德基一、二、三期合围的下沉广场打造成辨识度极高的地标节点。

关于这个超大型下沉式广场的具体位置，你房叔也得以在现场确认（见下图）。位于德基二期与待建的三期地块之间。

这也意味着，德基二期东侧现有的地下通道出入口有望得到扩容，作为未来下沉式广场的一部分（见下图）。

3，拟建60米南京最长的空中连廊

此次规划显示，德基二期与三期之间还将形成南京最长的60米空中玻璃连廊，在地上和地下形成立体的连通方式。

60米的连廊最大的难度在于：连廊大约距离地面50米，大约在六七层的高度，犹如在峡谷中建一条60米长的桥梁，跨度很大，风力也很大。其次，德基二期在建成前没有在东侧规划空中连廊，所以未来的楼体结构需要重新加固（下图为现场同一视角）。

至此，未来新街口的东北象限将拥有三条空中玻璃连廊，包括已建的德1与德2之间的连廊，以及待建的德2与德3，德3与德1都将有望在空中“握手言和”。

所以请闭上眼睛尽情想象一下，南京最壮观的超级连廊集群在新街口“会师”的场面。等到那时，青石街-忠林坊一定是主城核心区最具都市感的地方。

4，织补中山东路民国历史建筑界面

由于此次规划牵涉到不可移动文物青石街民国建筑，省文保单位交通银行南京分行旧址等，看得出规划部门也是非常谨慎。比如为了最大程度尊重并复原城市原有肌理，在中山东路沿线，上述多栋历史建筑呈线状铺排。这中间将新建一栋民国风格建筑，填补原中央通讯社旧址和浙江兴业银行旧址之间的历史痕迹。

“如此一来，从孙中山的铜像往东一直到洪武北路，将形成一条完整的历史界面，再往里面还有青石街建筑群。而中间的天时大厦打断了这种完整性，所以未来将在中央通讯社和天时大厦之间，还原复建一栋民国建筑，织补中山东路断点，串联形成环路。”

房叔在现场看到，沿中山东路民国轴线，目前已经拆迁出一部分空地。未来将兴建广场、绿化、同时复建一栋民国建筑，并开辟一条南北向的新支路。

此外，根据规划总平图显示，位于天时大厦与德基一期东侧的“老破小”建筑群将有望全部拆除。为仍在远景规划中的德基四期“腾地方”。

这样，从孙中山铜像到德基三期下沉式广场，将整体打通形成一个视觉通廊。它在完成所有老破小及棚户区的拆迁后，大致的走向就是这样的（见下图）

5，德基三期地块据传7月有望动工

另据房叔现场观察，规划总建面10万方，拟建260米顶级公寓+购物中心的德基三期地块目前已经平整完毕，大批工人已经进场做前期准备。据现场一位工人表示：“三期7月就可以动工了。”

值得注意的是，早在2015年，就有相关报道称：位于糖坊桥以东、青石街以北的德基三期地块将启动。当时的项目定位规划是“公寓售价可能在8万每平米，只有100多套”。

有意思的是，德基三期原地块又被称为上乘庵西片地块（地上面积仅有4.3万方），在2004年就低调出让。但一直没有开发，作为临时停车场使用。2017年12月，隔壁的玄武电大地块挂出，被业内猜测为“德基三期的增补地块”（下图为德3地块全景）。

如今的新街口东北象限详细规划出台，也充分印证了当初的推测：两个小地块最终合并开发，共同组成今天的德基三期。

按目前进度看，如果德基三期今年启动顺利。那么，一个全新迭代的新街口顶奢人居与商业3.0时代，应该距离我们不再遥远。

（三）

除了上述让人印象深刻的新街口东北象限城市更新细节，我们还不要忘了：那个“大隐于闹市”的青石街民国建筑组团（包括青村、海山村、青云里，已在全国第三次文物普查期间被列为不可移动文物），也确定保留并重新修缮。

青村是青石街最神秘的地方，始建于1934年。有人说，青村是茅以升大师亲手设计，国民时期某位高官买了一亩地所建。施工队据称是当时建设“美龄宫”的原班人马，每层为3.2米大玻璃窗户，采光通风极好。家中浴缸、抽水马桶等现代住宅才有的配置一应俱全。

所以，今天我们回头再看，这条不足百米的“破烂”街道曾是民国时期的“联排别墅”集聚区。据说，雨花巷—邓府巷—青石街一带是民国时期的中高档职员宿舍，这里曾住过国民党高官、飞行员、日本银行职员。2003年左右邓府巷拆迁，只剩下青石街这个“孤岛”被“遗落”在新街口。

事实上，它们才是新街口区域内无法复制的宝贝疙瘩，未来拟变身艺术博物馆对外开放。成为南京潮流青年的必去打卡之地。

房叔近期走访实地发现，该民国建筑群已经全面围挡，搭上脚手架，开始进行全面修缮改造工程。

当工人被问及“青石街是否为德基方面出资修缮”时，仅低调表示：“我们只是负责干活，其他一概不知。”这也为低调修缮中的青石街民国建筑群蒙上一层神秘的色彩。

展望未来，这里有高端重奢商业，有艺术博物馆，私立美术馆，有鹤立鸡群的顶级服务式公寓和超5A甲写集群，还有大面积的公共开敞空间点缀其间。我们不妨畅想一下：待到一系列头部项目完工后，曾经沉寂多年的新街口东北角有望被彻底激活。

这，才是南京主城未来应有的“六本木”盛世画卷。

【后记】

龙盘虎踞今胜昔，回首新街口商圈三十年发展，不胜唏嘘。尤其在2000年后，新街口曾经努力“破旧布新”，想率先成为南京主城的现代化封面与样板示范区。但，老城中心区的土地背景大多复杂，水亦深。没有10-20年的慢周期，根本无法完成规模浩大的城市更新。

于是，我们看到了东铁管巷十多年前就提出改造计划，拟建设与正洪街莱迪对称的商业中心广场，结果不了了之。后大胆提出518米金陵福光摩天楼计划，抢占全国楼市头条后再次销声敛迹。直到十多年后，才被香港置地看中，算是尘埃落定。

再看新华社地块，也是如此。2007年，苏宁置业以1000万底价拿下新华社江苏分社地块，甚至为此不惜“截胡”恒隆。但，也是因为拆迁等多种原因，拖到十多年后才总算提上启动日程。如此漫长的光景，一个婴儿也长成了少年。

可以这么说，新街口的旧城改造伴随着整整一代人，不，应该是两代人，三代人，还会继续的持续、不间断地进行下去。

南京城市化运动，势必永不言弃。新街口捍卫“老大”地位，请继续完美逆袭。

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