五环全面进入“8万+”时代，刚需没机会了吗？
随着，大瓦窑两兄弟的即将入市，有媒体喊出五环全面进入“8万+”时代。
事实真是这样吗？今天慧声君给大家盘点下北京四环至五环内的在售新房，看看是否真如一些媒体所说，五环已经全面“8万+”化了。
北京申奥催生了五环路，在五环的环线上，布局着西山公园、圆明园、亦庄经济开发区、园博园等城市公园、城市产业结合体，让五环成为一条重要楼市价值鸿沟带。
眼下，四环至五环内的新盘多集中在南五环方向，我们先从这一区域说起，依次介绍西五环、北五环和东五环。
1、南五环：“5万+”到“8万+”起飞
在大兴旧宫，电建洺悦湾平均售价5.4万元/平米，精装交房。而在南五环外的绿城和锦诚园售价高达6.5万元/平米，中铁华侨城和园、中铁建花语府售价也在6万元/平米以上。加之，合生旧宫新地块楼面价4.4万元/平米，预料未来售价突破6.5万元/平米。
可以说，作为南五环内售价“5万+”的楼盘，电建洺悦湾的价格已经让区域竞争对手望尘莫及了。这缘于，电建拿地早，楼面价低，所以敢释放出这样的低价。
高性价比让电建洺悦湾在去化上也一骑绝尘，项目的两居三居已售罄，目前只有133平的四居在售。
从大兴的旧宫来到丰台的新宫，这里有两个老盘：泰禾金府大院和中粮天恒天悦壹号。两个项目的售价都在8万+，毛坯交付，其中泰禾单价更高、户型更大点。
从建委官网上看到，泰禾金府大院目前正在出售车位。泰禾因为资金链问题，前期买了这个项目的业主，最担心的就是交房问题。
中粮天恒天悦壹号目前是现房发售，不存在交付问题。但据已经收房的业主反应，项目交付不及预期，没有8万+豪宅的高级感。
从新宫往西，来到大兴西红门，位于西红门京开东板块的新城熙红印和龙湖熙悦宸著售价6.44万元/平米。
新城是毛坯交房，龙湖是精装交房。新城的产品线非常长，有适合小刚需的40平一居，也有135平的四居。龙湖最小面积89平起。
西红门京东板块的缺陷是配套很差，生活配套甚至为零。加上没有地铁，刚需买单的不多。
目前从去化上来看，虽然新城开盘早，但龙湖因为品质和客户口碑，在销量上更胜一筹。两者成交速比为4：1，也就是说5个购房人来到这个区域，4个会选择龙湖，1个选择新城。
从西红门继续往西，在丰台白盆窑，矗立着“白盆窑三兄弟”：中铁诺德逸府、中铁诺德春风和院和京投发展臻御府。三个项目销售均价6.77万元/平米，周边二手房6万元/平米冒尖，新房的定价还是很合理的。
具体来看，京投发展臻御府交通最好，本身就是地铁上盖，这对刚需吸引力很大。而诺德逸府和春风和院距离最近地铁站超过1.5公里，步行需要20分钟。京投发展御府的配套也是最好的，1.5公里范围内就有永旺梦乐城、万达广场等，3公里范围内还有花香奥莱。
稍显不足的是，京投发展御府的89平连廊户型有些争议，有购房者担心隐私问题。
销售上看，三个项目中，春风和院开盘最早，目前剩余房源最少。臻御府次之，诺德逸府剩余房源最多，还有300多套。
根据慧声君不完全统计，目前，南五环，单价超过8万元/平米的新房项目有2个，占比25%；单价在6万元/平米—7万元/平米的新房项目最多，有5个，占比超过60%。单价不到6万元/平米的新房有1个，占比12.5%。
五环进入“8万+”时代这一结论，从南五环来看是不成立的，“8万+”项目在这里不是主导。
2、西五环：全面奔“8”
北京自古有“东富西贵”的说法，在买房这件事情上也不例外。
慧声君统计的西四环至西五环在售新房项目，单价均超过了8万+，在海淀西五环，房价更是直奔11万+。
近期入市的“大瓦窑两兄弟”，首创天阅山河和远洋城建国誉万和城预计售价均超过8万元/平米。
两个项目距离地铁都很近，名副其实的地铁盘。特别是首创天阅山河，出地铁口就能看到项目，国誉万和城距地铁稍微远点，从地铁口步行到项目，需时15分钟左右。
产品上，天阅山河有三居产品，上车门槛稍低，国誉万和城以四居为主，上车门槛稍高。
“大瓦窑两兄弟”的缺陷也很明显，除了临铁和五环内，其他优势全无。周边两公里内没有大型超市，仅有一些二手房底商的小餐馆，教育资源也不入流。并且，区域南部高压线林立，京港澳高速的大车也川流不息，两项目中间还有大瓦窑回迁房，居住品质势必会大打折扣。
有购房者表示，买大瓦窑的房不如去古城售楼处一条街转转，那里虽然在五环外，但区域气质比大瓦窑高多了。
大瓦窑往北，来到海淀西五环，四季青双子星——融创香山壹号院和颐和金茂府，售价都在11万+。即便单价这么高，也没能挡住购房人的热情，自去年10月份开盘，颐和金茂府目前已售罄清盘了，融创香山壹号院去化也超过了90%，销售基本接近尾声。这充分说明，好地段、好产品，即便贵，人们还是趋之若鹜。
3、北五环：旧楼升级
北四环至北五环唯一在售的项目是首创的城市更新项目——小营路5号。项目原为四方大厦，如今，旧写字楼“脱胎换骨“，以全精装交付的住宅产品进入新房市场。
小营路5号所在的朝阳区亚奥板块，成名于上世纪90年亚运会。目前区域的二手房保利香槟花园单价9万+，远洋万和城单价10万+，区域是名副其实的北京”富人区“。
不过升级改造的小营路5号单价并不高，均价在6.7万元/平米。价格低有价格低的原因。首先，项目产权缩水厉害，只剩下50年产权；其次，项目没有停车位，业主需要自购停车位；并且，项目的户型也不如人意，几乎全为单一朝向。
项目配套最亮眼的是学区资源，周边名校有芳草地国际学校世纪小学一流二类）和陈经纶嘉铭校区（二流一类），按照目前的朝阳的入学政策，随机派位入学。
目前，东四环至东五环内无在售新房项目，该区域略过。
4、结语
在慧声说房统计的13个四至五环内在售项目中，单价超过8万+的项目有6个。五环全面进入”8万+“时代的定义并不准确，特别是南五环，大批项目都在”8万+“门口之外。
不过值得注意的是，从总价角度看，500万已经基本买不起五环内新房。五环内终究是改善的天地，属于刚需的机会不多。
展望未来，从土地供给端来看，五环内的项目越来越少。北京首批30宗供地，五环内仅有四宗，集中位于朝阳区王四营乡。2019年-2021年，朝阳区新建商品房均价分别是77374元/平米，77878元/平米，64581元/平米，三年的平均价格大约是7.3万/平米。因为位置关系，王四营板块的新房极有可能破8万元/平米。五环内是越来越高攀不起来。
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