厦门新政落地半月：岛内打新热情仍高涨 法拍房降价预冷
乐居财经 林宁 发自厦门9月18日，厦门加码楼市调控，出台多重政策直指房地产市场。其中核心内容包括土拍规则调整，岛内新房限售“2改5”，法拍房纳入限购，推进一二手住房市场专项整治等。
如今，新政落地已满半月，这半个月间，笼罩着疫情阴影且在新政催化之下的厦门楼市，发生了怎样的变化?
不畏限售 岛内新盘开盘仍一把清空
可以说，此次调控新政力度最大的内容之一，就是对岛内新房市场进行了定点打击。按照此前的政策，购买厦门新房需要拿到产权证满两年时间。而现在，岛内限售时间升级为五年。但目前来看，限售新政对于岛内新盘的开盘，并未产生太大影响。
新政落地当日，厦门岛内五缘湾新盘建发五缘湾玺取得预售许可证，获批住宅套数231套。9月23-25日，项目开盘推出1#、2#、5#楼，推售房源均价71800元/㎡，标准车位80万/个，子母车位110万/个。主力户型为143-195平米4-5房。
近日，乐居财经查阅厦门网上房地产，该项目楼盘表显示，其开盘所推出的房源，基本上都已是“已售”或“认购”状态。和建发在五缘湾的上一个盘建发五缘映月一样，项目连售楼处都没有建，即实现开盘一把清。
此次岛内新盘热销的主要原因，还是在于价格的倒挂。目前项目周边二手房均价在八九万一平，而该项目由于限价，哪怕叠加了其他成本，也仍存在一定价格优势。其次，当前岛内库存较少，加上此项目本身体量较小，扣除配建后房源仅有两百来套，具备一定稀缺性。再次，顶流板块五缘湾+顶流房企建发的超强组合，仍受市场高度认可。
不过，调控政策的“威力”或许还没有真正开始显现。限售升级之后，项目从建设到拿证，再到满足销售条件，需要至少八年时间。这样的持有成本，必然还是会劝退部分纯投资客。目前，岛内中海国贸·上城以及建发在五缘湾的另一个新盘——建发五缘橖月也蓄势待发。这两个项目相对来说体量较大，届时将会取得怎样的去化成绩，还有待市场验证。
隐形房票失灵 法拍房降价仍遇冷
此前，法拍房由于不需要满足限购资格，所以购买法拍房，相当于拥有了一张隐形的“房票”。而按照此次的调控政策，9月19日起，参与竞买“法拍房”的人员，应当事先确定在本市具有购房资格。这相当于，法拍房也要满足购房条件才能参拍。这一规定，直接劝退了许多法拍房买家。
乐居财经查阅阿里法拍房网站，上面显示，即将开拍的十多套房源，无一例外地，都显示“0人报名”。其中不乏低于评估价近千万的房源。而据数据显示，围观人次也较之前有大幅滑坡。但由于法拍房交易存在一定风险，由于疫情影响也无法实地看房。因此最后的成交情况，还是要等届时开拍才能知道。
在近期结束拍卖的房源中，也有不少房源因为无人报名从而直接流拍，比如位于思明区禾祥东路174号的一套房源，起拍价格比市场评估价格低了173万元，但仍无人报名。
而对比新政出台前，厦门法拍房由于不需要购房资格，并且一些房源远低于市场价，因此还是颇受关注。有一些房源接近甚至高于评估价成交。而新政的出台，直接劝退了部分没有本市购房资格的买家。因此，法拍房市场的降温也不可避免。但由于其价格优势仍然存在，未来具有购房资格的买家还是有捡漏的机会。
二手房买卖双方进入深度博弈期
与岛内新房、法拍房不同，此次新政并没有具体的条款指向二手房市场。比如杀伤力十足的“二手房指导价”，此次并未提及。但是，厦门岛内二手房市场本身就已处在“渡劫期”。从数据上来看，9月厦门二手住宅成交总计989套，环比大跌六成。特别是自疫情发生以来，二手房市场已连续多日成交量为0或者个位数。
并且，由于小区的封闭管理。二手房中介基本上已有半个多月时间无法实现带看。位于厦门集美区沃想家的中介小周向乐居财经透露，自己从业十多年来，第一次在黄金周期间实现休假。除了疫情的影响，由于市场大环境的降温以及银行放贷周期的拉长，市场观望情绪进一步蔓延。在近期采访中，也有不少中介人员反映，“目前房东还不肯大幅降价，买家则在观望，很难成交。”
对于新政之下的二手房市场，已在一线征战多年的店东，厦门南格房地产黄燕南先生表示，最近由于疫情影响，客户没办法看房，市行政服务中心也没有开放，市场处于停摆状态，所以目前的成交数据并不能完全体现真实的市场行情。但客户的住房需求，特别是学位需求始终是存在的。
无论如何，新政刚落地半月，对市场的更直接的影响，还要看接下来几个月的表现。但是，成交量、价，以及挂牌价的三降，已经能看出市场在去“虚火”。
第三轮集中供地延迟至第四季度
早在今年6月份，厦门就以领跑之姿完成了第二轮集中供地，并且前两轮供地取得了不错的战绩。而由于市场风向的转变，目前全国正在举行第二轮集中供地的城市，不少地块都避免不了“终止出让”、“流拍”的命运。
按照原计划，厦门将于9月底发布第三轮集中供地的公告。而由于疫情的突袭，全市上下以疫情防控为主任务。因此，第三批商住用地集中出让公告，也将调整到第四季度才能正式发布。
而此次调控，也明确提出，要深化房价地价联动机制，商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式。
土拍规则的调整，加上市场环境的变化，必将给第三轮集中供地带来更多的不确定因素。在全新的竞价规则下，可以说，没有一块土地是提前写好了名字。
可见，调控新政对厦门楼市走向的影响，还在持续，并值得继续观察。而在新政之外，也还有更多的因素在影响厦门楼市的走向。句号还没有划上，但所有的行动都指向一个目标：稳地价、房价、稳预期。
文章来源:乐居财经
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